Минпромторг рекомендует брать арендную плату только в рублях

Рост курса доллара серьезно «ударил» по арендаторам коммерческой недвижимости, ведь практически все они платят арендную плату в иностранной валюте. Чтобы не потерять свою прибыль, им приходится закладывать рост курса в цену своей продукции. Таким образом, по цепочке, валютные риски перекладываются на плечи конечного потребителя.

Минпромторг наконец-то решил вмешаться в процесс и рекомендовал всем участникам рынка заключать договора аренды в национальной валюте. Об этом заявил накануне замглавы ведомства Виктор Евтухов. Он также добавил, что если этого не произойдет, то они узаконят данное требование и владельцам недвижимости уже попросту не будет куда деваться. Тем более, что текст законопроекта уже готов. «Мы попросили, чтобы участники рынка договорились между собой и добровольно перешли на оплату в рублях, если же нас проигнорируют, тогда мы вынесем на рассмотрение законопроект, запрещающий установление арендных ставок в иностранной валюте», - говорит чиновник.

Изменения в закон относительно взимания арендной платы в рублях были разработаны ведомством еще в прошлом году в связи с тем, что большинство владельцев недвижимости заключали договора на оплату в иностранной валюте, перекладывая, таким образом, валютные риски на арендаторов. Эти поправки касаются коммерческой недвижимости абсолютно всех видов, в том числе офисов, складов и т.д.

Большинство участников рынка одобрительно встретили инициативу министерства. В «минусах» окажутся только иностранные девелоперы, так как им нужно обслуживать свои обязательства в иностранной валюте. По словам арендаторов, большинство собственников уже и так перешли на расчеты в рублях. Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Praedium Н. Имаметдинова сказала, что тенденция на переход по расчетам на рубли началась еще в 2015 году. По ее словам, на конец прошлого года около 60-70% девелоперов начали принимать арендную плату в рублях. Она также прогнозирует, что как минимум 90% участников рынка сменят валюту на рубль до конца 2016 года.

«Владельцы коммерческой недвижимости, которые предлагают платить за аренду в иностранной валюте окажутся в минусе. Большой спрос на рынке позволяет потенциальным арендаторам искать более выгодные предложения. А оплата в рублях является как раз тем конкурентным преимуществом, которое может сыграть решающую роль при заключении договора. Такая ситуация, безусловно, оказывает значительное влияние и является достаточно эффективным способом давления на собственника. Поэтому чтобы не терять своих клиентов девелоперы уже сейчас меняют условия договора в части оплаты за аренду в рублях, причем такие изменения происходят и среди иностранных игроков. Владельцы недвижимости, чтобы адаптироваться к новым реалиям рынка готовы предоставлять своим клиентам валютный коридор с фиксацией курса в 45 рублей за доллар», - рассказывает Имаметдинова.

Подтверждает постепенный переход оплаты за аренду офисной недвижимости на рубли и Knight Frank. По данным агентства, в 2015 году около 65% от общего объема всех сделок относились к пересмотру условий, причем практически все они касались перехода на оплату аренды в рублях. В декабре практически все расчеты (около 95%) проводились уже в российской национальной валюте.

Соглашается с коллегами и директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольги Штода. По ее словам: «инициатива ведомства не сильно повлияет на участников рынка офисной недвижимости. Текущая экономическая ситуация в стране и так создает условия, по которым владельцы вынуждены переходить на рублевые ставки. А принятие законопроекта только подтвердит текущую тенденцию».

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова видит два возможный варианта расчетов: между участниками заключается договор с фиксацией оплаты в рублях или же указывается курс иностранной валюты в определенном валютном коридоре. К тому же большинство участников рынка уже договорились со своими банками и перешли на рублевые кредиты. Но на рынке остаются компании с иностранным капиталом, которым менять условия оплаты невыгодно. Им, чтобы оставаться конкурентными, приходится устанавливать скидки своим клиентам до приемлемого в рублевом эквиваленте уровня. Преимуществом этого способа является то, что они в краткосрочной перспективе не теряют своих арендаторов, а в долгосрочной – при условии стабилизации курса и экономической ситуации в стране позволят сразу перейти на оплату в валюте без переподписания основного договора.

Как уже указывалось выше, не все собственники захотят сменить валюту оплаты аренды. Это в первую очередь касается владельцев недвижимости, у которых присутствуют валютные кредиты. Кроме них, не смогут перейти на рубли арендаторы, заключившие долгосрочные договоры. Им проще нести дальше валютные риски, чем выплачивать собственникам неустойки и штрафы за нарушение условий сделки. Однако владельцы недвижимости, понимая сложившуюся ситуацию, нередко идут навстречу своим клиентам и могут предоставить отсрочку платежа или же пересмотреть на небольшой период условия договора.

Директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба считает, что принятие закона вынудит собственников не перезаключать договора с арендаторами, а придумывать новые схемы и искать способы сберечь привязку расчетов к иностранной валюте.

По словам экспертов, инициатива Минпромторга не понравится иностранным девелоперам и иностранным владельцам торговых центров. А ее узаконивание только ухудшит их позиции на рынке, сделает их работу более сложной. Директор департамента торговой недвижимости Colliers Анна Никандрова не исключает, что инициатива министерства может распространиться и на другие сегменты рынка, что сразу же усложнит работу иностранных девелоперов и вынудит их уйти с российского рынка.

Как считает Имаметдинова, перед тем, как запускать процесс принятия законопроекта, нужно сначала тщательно изучить рынок и договориться с банками об условиях конвертации валютных кредитных договоров на рублевые, чтобы собственники недвижимости не стали заложниками банковского кредитования. Однако в случае утверждения этого законопроекта массовых банкротств на рынке не будет, считают в Praedium, так как владельцев помещений, которые не смогут решить свои проблемы и погасить валютный кредит просто продав свою недвижимость, не так уж много.

• Спецсчета усложнят «жизнь» малому и среднему бизнесу
• Малому и среднему бизнесу правительство Москвы компенсирует половину расходов за участие в выставках
• Дмитрий Медведев оценил вклад малого и среднего бизнеса в экономику страны
• ФАС предлагает создать перечень работ и услуг только для МСП
• С 1 сентября 2018 года вклады микро- и малых предприятий включат в систему страхования вкладов